Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Bien immobilier

Publié le : 27 mars 20236 mins de lecture

Vous avez l’intention de mettre prochainement en vente un logement dont vous êtes propriétaire ? Dans ce cas, vous avez forcément entendu parler d’une notion nommée la valeur vénale. Celle-ci fait référence au prix auquel un bien peut être mis en vente. Elle s’applique également à de nombreux autres domaines (automobile, matériel informatique, etc.). Vous avez envie de tout savoir à son sujet ? Plongez-vous alors, sans plus attendre, dans la lecture du texte ci-dessous !

Quelle est la définition de la valeur vénale ?

La définition la plus précise de la valeur vénale d’un bien se trouve dans le Plan Comptable Général (PCG). On peut notamment y lire, dans l’article 310.1.11, que cette notion désigne « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie ».

Pour ceux qui ne maîtriseraient pas encore toutes les subtilités du langage comptable, cela signifie donc que cette valeur correspond au prix auquel un logement pourrait être revendu à un instant T sur le marché local. En effet, deux biens similaires en tout point (nombre de pièces, superficie, matériaux, isolation, niveau d’équipement, etc.) auront des valeurs vénales différentes en fonction de leur localisation géographique.

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Quelle est son utilité dans le domaine immobilier ?

Connaître la valeur vénale est indispensable pour de multiples raisons. Voici les quatre plus importantes d’entre elles.

Mettre en vente votre bien

Pour maximiser vos chances de conclure plus rapidement cette transaction, il est essentiel de vendre au prix le plus juste. Estimer un bien immobilier ne doit donc jamais être considéré comme une opération coûteuse et sans intérêt !

En cas de succession ou de donation

La valeur vénale immobilière servira alors au calcul du montant des droits de succession ou de donation à régler par les ayant droits auprès de l’administration fiscale. Il faudra alors considérer comme point de référence la date officielle de la donation ou le jour du décès du propriétaire. Plusieurs sites mettent à votre disposition gratuitement des simulateurs. N’hésitez pas à vous en servir !

Estimer le montant de l’impôt de solidarité sur la fortune

Certains propriétaires disposent d’un patrimoine immobilier important, les obligeant ainsi à s’acquitter du paiement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). La valeur vénale de chaque bien doit alors être la plus précise possible. Si jamais l’administration fiscale constatait une valeur non-conforme à la réalité, un redressement pourrait alors être prononcé.

Calculer l’indemnité de remplacement

Cette valeur est également utile pour estimer le montant de l’indemnité de remplacement. Celle-ci sera alors versée par les compagnies d’assurance en cas de destruction ou de sinistre majeur subi par le logement en question.

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Comment se calcule-t-elle ?

Comme évoqué au cours d’un précédent paragraphe, vous êtes parfaitement libre d’estimer par vous-même la valeur vénale d’un bien. Vous utiliserez alors les outils numériques à votre disposition. Il vous suffira d’entrer les paramètres nécessaires au calcul pour accéder à un premier chiffrage. Vous pourrez ensuite affiner le calcul en comparant avec des logements similaires de votre région.

Si vous ne vous sentez pas de taille ou si vous craignez de commettre une erreur, vous pouvez bien sûr déléguer ce calcul à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier étudiera alors toutes les caractéristiques de votre bien. Il prendra également en considération toutes les spécificités du marché local. Il vous remettra en retour un dossier d’expertise comprenant, notamment, une attestation de valeur vénale du logement contrôlé.

Qu’est-ce qui la distingue de la valeur d’usage ?

On désigne sous le terme « valeur d’usage » le montant des avantages économiques futurs engendrés par l’utilisation du bien. Vous aurez donc déjà certainement compris que la valeur d’usage intègre, par exemple, les impôts et les travaux d’aménagement. Pour en savoir plus à son sujet, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un expert-comptable. Vous pouvez également consulter les sites des agences immobilières, à l’image de l’excellent welmo.fr !

Existe-t-il des différences avec la valeur locative d’un bien ?

Encore une fois, il s’agit de deux notions bien distinctes. Comme son nom le laisse à penser, la valeur locative d’un bien, parfois désignée sous l’appellation de revenu cadastral, fait référence à une valeur définie par l’administration fiscale. Cette dernière représente alors le montant du loyer annuel potentiellement perçu par le propriétaire si le bien était proposé à la location. La valeur vénale correspond, elle, uniquement au montant perçu en cas de vente.

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